La revoca dell’amministratore può essere disposta dall’assemblea condominiale oppure dal Tribunale su ricorso anche di un solo condomino (artt.1129 e 1131 cod.civ.).

La revoca dell’amministratore con delibera assembleare può avvenire in qualsiasi momento, anche se manca una giusta causa.

Tuttavia, se si adotta la delibera di revoca prima della scadenza annuale dell’incarico perché si è scontenti del modo in cui l’amministratore in carica svolge il suo compito, ma non sussistono i motivi che la legge prevede come giusta causa di revoca, occorre tenere presente che l’amministratore, il quale amministrava dietro corrispettivo, potrebbe agire legalmente contro il condominio per ottenere il risarcimento del danno.

Comunque non è pacifico in giurisprudenza il riconoscimento della risarcibilità del danno derivante all’amministratore per anticipata revoca senza giusta causa, mentre certamente non spetta alcun risarcimento danni se la revoca senza giusta causa è decisa alla scadenza dell’incarico annuale.

Per la validità della delibera di revoca è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti, sia in prima che in seconda convocazione (art.1136 cod.civ.). Se non si raggiunge la maggioranza richiesta né in prima né in seconda convacazione, ciascun condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria perché provveda a riguardo (art.1105 cod.civ.).

Invero è improbabile che l’amministratore convochi un’assemblea per deliberare sulla propria revoca, ma la legge prevede che all’amministratore può essere chiesta la convocazione dell’assemblea da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio, e che, se l’amministratore non convoca l’assemblea, possono provvedervi direttamente i due condomini che l’avevano richiesta (art.66 disposizioni attuazione cod.civ.).

Per quanto riguarda, invece, la revoca disposta dal Tribunale, il ricorso per ottenerla è ammesso in tre ipotesi:

quando l’amministratore non abbia tempestivamente convocato l’assemblea per informarla di un’azione legale promossa contro il condominio che esuli dai poteri dell’amministratore;

quando non abbia presentato il conto della sua gestione per due anni;

quando vi siano fondati sospetti di gravi irregolarità.

Le prime due ipotesi sono tali da non lasciare, nella realtà, alcun margine di discrezionalità ai magistrati. La terza, invece, è soggetta alla discrezionalità del giudice in quanto si tratta di individuare le "gravi irregolarità" nell’amministrazione.

Le irregolarità vanno individuate con riferimento ai doveri imposti all’amministratore dalla legge e dal regolamento di condominio, ma l’importanza delle stesse ai fini della revoca si presta ad interpretazioni più o meno restrittive. Ad esempio, secondo alcune sentenze, la grave irregolarità giustifica la revoca solo quando è tale da far prevedere un imminente pregiudizio per il condominio.

Inoltre, si ammette la revoca quando l’amministratore abbia omesso di agire contro i condomini morosi; quando non abbia provveduto al pagamento di spese relative ai servizi comuni, pur avendo la disponibilità economica necessaria.

Alcuni giudici hanno ritenuto idonea alla revoca la mancata apertura di un conto corrente condominiale separato rispetto a quello personale dell’amministratore ove tale conto sia gestito in modo da non riuscire a distinguere le operazioni relative al condominio; infatti, non è sostenibile in senso generale che la mancata adozione di un conto corrente separato integri gli estremi di una gestione irregolare, non esistendo in merito alcun obbligo di legge.

Pertanto, prima di promuovere un giudizio per la revoca dell’amministratore fondato su "gravi irregolarità" nella gestione, è opportuno valutare se effettivamente ci sono irregolarità così gravi da danneggiare il condominio, lasciando da parte motivazioni personali che, spesso, sono la vera motivazione di siffatta iniziativa.

Erminia Acri-Avvocato