Il condominio non ha una propria soggettività distinta da quella di coloro che ne fanno parte, ma è un “ente di gestione” che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti. L’amministratore, con la nomina secondo le previsioni del codice civile, ha una rappresentanza "ex mandato" dei condomini, che gli consentono di agire e resistere in giudizio, alle condizioni di cui all’art.1131 cod. civ., ma che non priva i condomini del potere di agire in giudizio personalmente per tutelare i propri diritti, sia esclusivi che comuni.

Quanto al potere di agire in giudizio (c.d. legittimazione attiva), l’amministratore, nei limiti delle attribuzioni allo stesso spettanti ai sensi dell’art. 1130 cod. civ. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi, senza la necessità di una delibera assembleare. In particolare può agire al fine di: eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini; disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio; riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; compiere gli atti conservati dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Come precisato dalla giurisprudenza, può esercitare azioni possessorie e cautelari, può agire contro l’appaltatore per la rimozione di gravi difetti di costruzione, può agire per la rimozione di opere realizzate dai condòmini illegittimamente quando esse pregiudichino il normale uso della cosa comune.

Anche la riscossione dei contributi condominiali in base ad una deliberazione dell’assemblea di approvazione del relativo stato di ripartizione rientra tra le attribuzioni dell’amministratore, il quale per ottenerne il pagamento può avvalersi del decreto ingiuntivo nell’interesse comune senza necessità di una preventiva autorizzazione dell’assemblea.

In ordine alla rappresentanza processuale c.d. passiva, l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, sicchè non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione (sentenze Corte di Cassazione n.3773/01 e n.6407/00).

Tuttavia, l’amministratore del condominio, convenuto in giudizio da un terzo o da un condomino, è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea quando la domanda abbia un contenuto esorbitante dalle sue attribuzioni, così come delineate dall’articolo 1130 cod. civ.

Erminia Acri-Avvocato