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Quesiti legali- Controversia su ripartizione spese tra proprietario e inquilino.
di Erminia Acri  ( erminia.acri@lastradaweb.it )

7 settembre 2019



A chi spettano le spese di rifacimento della facciata dello stabile condominiale?


"Salve Avv.to, sono titolare di un’attivitÓ commerciale, che svolgo in un locale (piano terra e primo piano) in affitto. Il condominio in cui Ŕ situato il locale ha deciso di eseguire lavori di rifacimento della facciata dell’edificio, il cui costo spetterebbe a me conduttore, secondo il proprietario dell’immobile.

Trattandosi di una spesa rilevante, vorrei sapere cosa prevede la legge in proposito, visto che l’amministratore del condominio Ŕ stato un po’ vago.

La ringrazio se potrÓ trovare il tempo per darmi una risposta.

Cordialmente F. M.”

 

 

Secondo la disciplina del codice civile (Art. 1576) <<Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore>>.

 

Pertanto, all’inquilino spettano le spese per la cosiddetta manutenzione ordinaria dell’immobile locato, a meno che, nel contratto di locazione, non siano stati posti a carico del conduttore anche gli interventi di manutenzione straordinaria. Infatti, la giurisprudenza ha ribadito pi¨ volte la validitÓ, per le locazioni commerciali, della pattuizione che, in deroga a quanto disposto dagli art. 1576 e 1609 cod. civ., imponga al conduttore l’obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria, ritenendola ricompresa nella źlibera╗ determinazione del corrispettivo della locazione (v. Cassazione n. 1302/89, n. 2050/2003, n. 15592/2007).

 

La distinzione fra riparazioni ordinarie e riparazioni straordinarie, secondo costante giurisprudenza, va effettuata con riferimento al criterio della prevedibilitÓ e della normalitÓ in relazione al godimento della cosa locata e all’entitÓ della spesa. Sono da inquadrare, quindi, nell’ambito della manutenzione straordinaria quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio cosý come quelle di una certa urgenza e di una certa entitÓ necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integritÓ ed efficienza (v. Cassazione n. 27540/2013).

 

Di conseguenza, la spesa di rifacimento della facciata condominiale, in considerazione dell’entitÓ del relativo costo e della natura episodica nel corso del rapporto locatizio, Ŕ da considerare come spesa di manutenzione straordinaria, non compresa tra quelle contrattualmente a carico del conduttore (salvo apposita diversa pattuizione, come sopra precisato).

 

Erminia Acri-Avvocato

 

 

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