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"Salve Avv.to,
sono titolare di un’attivitą commerciale, che svolgo in un locale (piano terra
e primo piano) in affitto. Il condominio in cui č situato il locale ha deciso
di eseguire lavori di rifacimento della facciata dell’edificio, il cui costo
spetterebbe a me conduttore, secondo il proprietario dell’immobile.
Trattandosi di una spesa rilevante, vorrei sapere cosa prevede la
legge in proposito, visto che l’amministratore del condominio č stato un po’
vago.
La ringrazio se potrą trovare il tempo per darmi una risposta.
Cordialmente F. M.”
Secondo la disciplina del codice
civile (Art. 1576) <<Il locatore deve eseguire, durante la
locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola
manutenzione che sono a carico del conduttore>>.
Pertanto, all’inquilino
spettano le spese per la cosiddetta manutenzione ordinaria dell’immobile
locato, a meno che, nel contratto di locazione, non siano stati posti a carico
del conduttore anche gli interventi di manutenzione straordinaria. Infatti, la
giurisprudenza ha ribadito pił volte la validitą, per le locazioni commerciali,
della pattuizione che, in deroga a quanto disposto dagli art. 1576 e 1609 cod.
civ., imponga al conduttore l’obbligo sia della manutenzione ordinaria che di
quella straordinaria, ritenendola ricompresa nella «libera» determinazione del
corrispettivo della locazione (v. Cassazione n. 1302/89, n. 2050/2003, n.
15592/2007).
La distinzione fra riparazioni ordinarie e
riparazioni straordinarie, secondo costante giurisprudenza, va effettuata con riferimento
al criterio della prevedibilitą e della normalitą in relazione al godimento
della cosa locata e all’entitą della spesa. Sono da inquadrare,
quindi, nell’ambito della manutenzione straordinaria quelle riparazioni non
prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria
durata del rapporto locatizio cosģ come quelle di una certa urgenza e di una
certa entitą necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua
integritą ed efficienza (v. Cassazione n. 27540/2013).
Di conseguenza, la spesa di rifacimento della facciata condominiale,
in considerazione dell’entitą del relativo costo e della natura episodica nel
corso del rapporto locatizio, č da considerare come spesa di manutenzione
straordinaria, non compresa tra quelle contrattualmente a carico del conduttore
(salvo apposita diversa pattuizione, come sopra precisato).
Erminia Acri-Avvocato
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