"Salve Avv.to, sono titolare di un’attività commerciale, che svolgo in un locale (piano terra e primo piano) in affitto. Il condominio in cui è situato il locale ha deciso di eseguire lavori di rifacimento della facciata dell’edificio, il cui costo spetterebbe a me conduttore, secondo il proprietario dell’immobile.

Trattandosi di una spesa rilevante, vorrei sapere cosa prevede la legge in proposito, visto che l’amministratore del condominio è stato un po’ vago.

La ringrazio se potrà trovare il tempo per darmi una risposta.

Cordialmente F. M.”

Secondo la disciplina del codice civile (Art. 1576) <<Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore>>.

Pertanto, all’inquilino spettano le spese per la cosiddetta manutenzione ordinaria dell’immobile locato, a meno che, nel contratto di locazione, non siano stati posti a carico del conduttore anche gli interventi di manutenzione straordinaria. Infatti, la giurisprudenza ha ribadito più volte la validità, per le locazioni commerciali, della pattuizione che, in deroga a quanto disposto dagli art. 1576 e 1609 cod. civ., imponga al conduttore l’obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria, ritenendola ricompresa nella «libera» determinazione del corrispettivo della locazione (v. Cassazione n. 1302/89, n. 2050/2003, n. 15592/2007).

La distinzione fra riparazioni ordinarie e riparazioni straordinarie, secondo costante giurisprudenza, va effettuata con riferimento al criterio della prevedibilità e della normalità in relazione al godimento della cosa locata e all’entità della spesa. Sono da inquadrare, quindi, nell’ambito della manutenzione straordinaria quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio così come quelle di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza (v. Cassazione n. 27540/2013).

Di conseguenza, la spesa di rifacimento della facciata condominiale, in considerazione dell’entità del relativo costo e della natura episodica nel corso del rapporto locatizio, è da considerare come spesa di manutenzione straordinaria, non compresa tra quelle contrattualmente a carico del conduttore (salvo apposita diversa pattuizione, come sopra precisato).

Erminia Acri-Avvocato