La nomina di un amministratore, secondo la disciplina dell’art.1129 codice civile, è obbligatoria solo se in un condominio vi sono più di quattro condomini, ma, se i condomini sono meno di cinque, la nomina è comunque consentita. L’elezione spetta esclusivamente all’assemblea condominiale e l’incarico può essere conferito, oltre che a una persona fisica, anche a una persona giuridica. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso pure di un solo condomino.

L’amministratore del condominio è un mandatario dei condomini e, quindi, ai sensi dell’art. 1709 codice civile, la sua prestazione si presume onerosa. Il compenso dovuto all’amministratore è determinato dall’assemblea o, in mancanza, dal giudice.

Nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale deve considerarsi compresa l’attività dell’amministratore connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, che, perciò non può comportare il riconoscimento di una retribuzione a parte, come affermato dalla giurisprudenza (recentemente, sentenza Corte di Cassazione n.10204/2010). Pertanto, la partecipazione dell’amministratore all’assemblea, ordinaria e straordinaria, deve essere considerata compensata dal corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve essere retribuita a parte, salvo diversa convenzione (sentenza Corte di Cassazione n.3596/2003).

Invece, nel caso di lavori che esulano dall’ordinaria amministrazione, parte della giurisprudenza di merito è orientata nel senso di ritenere dovuto all’amministratore un compenso extra rispetto all’onorario annuale pattuito. In proposito, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28734/2008, ha affermato che rientra tra i poteri dell’assemblea quello di stabilire un compenso straordinario per l’amministratore, in caso di lavori di rilevante entità.

Non di rado si verifica che l’amministratore anticipi somme per spese condominiali. In queste ipotesi, per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini sono tenuti a rimborsargli le anticipazioni effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno (sentenza Corte di Cassazione n.7498/2006).

Il compenso dell’amministratore deve essere pagato dai condomini in base ai millesimi di proprietà, rientrando tale spesa, ai sensi dell’art. 1123 codice civile, tra le spese necessarie per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, che devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

 Erminia Acri-Avvocato