Sono in molti a chiedere se e in quali casi si possa gestire un condominio senza ricorrere ad un professionista esterno, soprattutto quando si tratta di piccoli condomini, con pochi appartamenti.

Per l’attuale disciplina legislativa è possibile fare a meno di un amministratore “professionista”, però, in ogni caso, occorre la nomina di un amministratore quando i condomini sono più di quattro (art. 1129 cod. civ.), e i condomini sono responsabili degli adempimenti prescritti dalle disposizioni normative civili, penali e fiscali.

La disposizione che prevede la nomina obbligatoria fa riferimento al numero di proprietari e non a quello delle unità immobiliari, sicchè essa non trova applicazione ove si tratti di uno stabile con molte unità immobiliari, di cui diverse appartenenti ad un unico proprietario.

Pertanto, i condomini possono scegliere l’amministratore interno rispetto a quello esterno, però se, per motivi di disaccordo l’assemblea non adotta la delibera di nomina dell’amministratore, a ciò provvede l’autorità giudiziaria, su ricorso anche di un solo condomino.

Che sia interno o esterno, l’amministratore deve svolgere i seguenti compiti (art.1130 cod. civ.):

- eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

- disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune;

- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, e gestire il relativo fondo;

- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;

- alla fine di ciascun anno, rendere conto della sua gestione;

- ricorrere alle vie legali per ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea;

- convocare l’assemblea sia in via ordinaria, sia in via straordinaria quando sia ritenuto necessario dallo stesso amministratore o quando ne sia fatta richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio;

- agire e resistere in giudizio, nei limiti stabiliti dalla legge.

L’amministratore, quale rappresentante "ex mandato" dei condomini, in sostanza, deve preoccuparsi del corretto uso e funzionamento delle cose e dei servizi comuni, nonché della contabilità e di tutte le pratiche burocratiche, non sempre agevoli. Ecco perché spesso, anche laddove si preferisca autogestire il condominio, per la redazione delle documentazioni fiscali e contabili ci si rivolge agli studi professionali, pur senza affidare in completo l’amministrazione a questi ultimi.

Erminia Acri-Avvocato