Il regolamento di condominio contiene le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale. A d esso sono allegate le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. 

Quando i condomini sono più di dieci il regolamento di condominio è obbligatorio, in ogni altro caso è facoltativo, e, comunque, una volta predisposto, ha la stessa efficacia del regolamento obbligatorio.

Si distingue tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale. Il primo è approvato con delibera assembleare adottata con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 codice civile) e non può prevedere norme che comportino menomazioni dei diritti dei condomini, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, come limitazioni o divieti alla destinazione o utilizzabilità delle proprietà esclusive o criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dalla legge.

Il regolamento contrattuale richiede il consenso di tutti i condomini, di solito è predisposto dal costruttore-venditore dell’edificio ed è accettato dagli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, oppure è adottato mediante l’accordo unanime di tutti i condomini. Tale regolamento può contenere disposizioni (c.d. norme di natura contrattuale) che incidono sui diritti soggettivi di ciascun condominio (ad es. destinazione delle proprietà esclusive, modifica dei criteri di ripartizione delle spese) e norme di natura regolamentare come quelle che disciplinano l’uso dei beni e servizi comuni.

Le norme che hanno natura contrattuale possono essere modificate soltanto in forma scritta e con il consenso unanime di tutti i condomini, mentre le norme di natura regolamentare possono essere modificate con deliberazione dell’assemblea adottata a maggioranza ai sensi dell’art. 1136 codice civile, come precisato dalla Corte di Cassazione con le sentenze n.5626/2002, n.17694/2007, n.6714/2010, e con la recentissima sentenza n.13632/2010 (depositata il 4 giugno) in cui è affermato il seguente principio: “In tema di comunione, non ha natura contrattuale il regolamento che, avendo ad oggetto l’ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune (art. 1106 cod. civ.), rientra nelle attribuzioni dell’assemblea e, come tale, seppure sia stato approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, può essere modificato dalla maggioranza dei comunisti; ha invece natura di contratto normativo plurisoggettivo, che deve essere approvato e modificato con il consenso unanime dei comunisti, il regolamento quando - contenendo disposizioni che incidono sui diritti del comproprietario ovvero stabiliscono obblighi o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinano criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali - lo stesso esorbita dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all’assemblea”.

Erminia Acri-Avvocato