Il regolamento di condominio è una sorta di statuto avente la funzione di disciplinare la vita e l’attività dello stesso con un insieme di norme vincolanti per tutti i condomini.

Ai sensi dell’articolo 1138 codice civile è obbligatoria la redazione di un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini; negli altri casi il regolamento è facoltativo, ma, una volta predisposto, si applicano le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio.

Non di rado si verifica che il venditore - costruttore dell’edificio predispone il regolamento oppure col contratto di vendita delle singole unità immobiliari fa conferire a sé l’incarico di elaborare il regolamento.

Ebbene, nel primo caso, il regolamento predisposto dal costruttore diventa vincolante per i condomini solo se, questi ultimi, nei singoli contratti d’acquisto, dichiarano di accettarne il contenuto per espresso richiamo ad un determinato regolamento che consente di considerare quest’ultimo come facente parte, "per relationem", dell’atto d’acquisto. Tale regolamento, definito ‘contrattuale’ proprio perché la sua efficacia deriva dalla volontà delle parti, può non limitarsi alla disciplina dell’uso delle cose comuni, ma porre delle norme che incidono sull’utilizzabilità e la destinazione delle parti dell’edificio di proprietà comune ed esclusiva (ad es. divieti e limitazioni di destinazione delle unità immobiliari), le quali, restringendo facoltà normalmente spettanti al proprietario, per essere valide, devono essere accettate da tutti gli acquirenti-condomini (tra tutte, sentenze Corte di Cassazione n.11692/1999; n.21287/2004; n.3245/2009).

Nel secondo caso, il semplice incarico al venditore - costruttore di predisporre il regolamento condominiale non può valere come approvazione di un regolamento di cui non si conosce il contenuto perché, allo stato, inesistente, a meno che i condomini non prestino adesione al regolamento dopo la sua redazione. Infatti, come precisato dalla giurisprudenza, <<Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall’originario (ed unico) proprietario dell’edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale predisposizione, ancorché nell’atto di acquisto sia previsto l’obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell’oggetto del contratto; in questa ultima ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest’ultimo vi presti volontaria adesione>> (sentenza Corte di Cassazione n.856/2000).

Erminia Acri-Avvocato