I proprietari di appartamenti siti in un edificio condominiale incontrano dei limiti nell’esecuzione di opere nella loro proprietà esclusiva e nell’uso delle parti comuni.
Pertanto, ove si dovesse maturare l’intenzione di costruire un balcone o un terrazzo, occorre innanzitutto verificare se nel regolamento di condominio o negli atti di acquisto siano previsti limiti circa la costruzione di balconi o terrazzi. Se non vi sono prescrizioni di questo genere, secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, in linea generale, la costruzione di balconi o terrazzi non costituisce innovazione, ma solo uso individuale della cosa comune consentito nei limiti degli articoli 1102 e 1122 del codice civile.
Tali limiti sono quelli di non alterare la destinazione della cosa comune, non pregiudicare i diritti di uso e di godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, eseguire la modifica a spese proprie (art.1102 c.c.) e non arrecare danni alla cosa comune (art.1122 c.c.-per danno non si intende solo il danno materiale visto come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma anche il danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità traibili dalla cosa comune - v. Cass. n.1947/1989). Soprattutto non devono essere pregiudicati la stabilità ed il decoro architettonico dell’edificio.
In particolare la Corte di Cassazione, con sentenza n.5122/1990, ha affermato che "la trasformazione in balcone o terrazza, ad opera di un condomino, di una o piu’ finestre del suo appartamento, all’uopo ampliando le finestre esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro perimetrale comune e innestando in questo lo sporto di base del balcone terrazza, non importano una innovazione della cosa comune, a norma dell’art. 1120 c.c., bensi’ soltanto quell’uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli art. 1102 e 1122 c.c.; accertare se detto ambito e detti limiti siano stati in concreto rispettati o meno e’ compito del giudice di merito".
Inoltre, devono essere osservate le norme sulle distanze legali delle costruzioni e sulla servitù di veduta, come affermato dalla Corte di Cassazione, con sentenza n.5464/1986, in cui si precisa che "i proprietari dei singoli piani di un edificio in condominio hanno il diritto di non subire, a causa della costruzione eseguita nella parte esterna dell’edificio da altro condomino, una diminuzione oltre che nel godimento dell’aria e della luce anche della possibilita’ incondizionata di esercitare dalle proprie aperture le vedute in appiombo sino alla base dell’edificio, senza che possa rilevare la lieve entita’ del pregiudizio arrecato".
In conclusione, per stabilire la legittimità dell’opera che di intende realizzare bisogna valutare se il singolo progetto relativo alla costruzione di un balcone o terrazzo rispetti i limiti suddetti.
