Le modalità di modifica del regolamento di condominio, come più volte confermato dalla giurisprudenza, variano a seconda che si tratti di regolamento di origine contrattuale o di regolamento assembleare.

Il regolamento assembleare è quello disciplinato dall’articolo 1138 codice civile, che lo prevede come obbligatorio nei condomini con un numero di condomini superiore a dieci, stabilendo che esso richiede, per l’approvazione da parte dell’assemblea, la maggioranza qualificata di cui all’art.1136 2° comma codice civile, ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dei millesimi complessivi. Tale regolamento contiene la regolamentazione dell’uso delle parti comuni, della ripartizione delle spese, norme sul decoro dell’edificio e norme sull’amministrazione, ma non può imporre limiti ai diritti di ciascun condomino, pena la nullità delle clausole.

Il regolamento di origine contrattuale richiede l’approvazione unanime dei condomini (spesso viene approvato per relationem perchè richiamato nei singoli atti di acquisto), e contiene clausole che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri. In particolare, come precisato dalla Corte di Cassazione (sentenza n.11684/00), esso può contenere: l’imposizione di pesi a favore di proprietà a carico di altre (servitù); prestazioni di condomini a favore di altri (oneri reali); imposizioni di limiti al godimento di unità immobiliari (ad es. divieto di tenere animali o di adibire l’appartamento a determinate attività).

A differenza del regolamento assembleare che può essere modificato a maggioranza, il regolamento contrattuale può essere modificato solo all’unanimità, o meglio, come chiarito dalla giurisprudenza (sentenza Cassazione n.5626/02), solo le clausole relative alle materie effettivamente di natura contrattuale richiedono, per la modifica, l’unanimità, mentre per la modifica delle clausole cosiddette regolamentari (quelle previste dall’art. 1138 cod.civ.) è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 2° comma cod. civ., anche se contenute in un regolamento di origine contrattuale.

Pertanto, ove un condominio abbia adottato un regolamento contrattuale, per la modifica occorre l’unanimità solamente per modificare quelle clausole che attribuiscano limiti o facoltà maggiori ai singoli condomini, mentre per la modifica delle norme ordinarie, come quelle relative all’utilizzo delle parti comuni, basta la maggioranza qualificata.

Erminia Acri-Avvocato