Per quantificare e ripartire diritti e obblighi fra i singoli condomini, il valore dell’intero edificio condominiale viene rapportato a 1000 e con riferimento a quest’ultimo viene espresso il valore delle singole proprietà, i cui componenti costituiscono i millesimi che vengono esposti unitariamente in una apposita tabella da allegare al regolamento condominiale, ai sensi dell’art. 68 disp. att. del codice civile. Tale norma prevede, inoltre, un criterio generale al quale l’attività di valutazione degli immobili deve attenersi: ai fini dell’accertamento dei valori non si deve tener conto "del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".Ciò vuol dire che la valutazione deve essere effettuata con riferimento allo stato dell’edificio al termine dei lavori di costruzione, senza che eventuali interventi successivi da parte dei condomini possano influire sul valore delle unità immobiliari.

La delibera di approvazione delle tabelle è stata ritenuta dalla giurisprudenza, per lungo tempo, soggetta al consenso unanime dei condomini per l’importanza delle tabelle in relazione alla gestione del condominio, essendo considerata tale decisione non rientrante nella competenza dell’assemblea, ma oggetto di un negozio di accertamento, che richiede il consenso di tutti i condomini; però, negli anni tale orientamento si è mitigato ed è stato, recentemente, ribaltato in alcune sentenze della Corte di Cassazione.

In particolare, con le sentenze n.9757/2010 e n.18477/2010, la Corte di Cassazione ha affermato che l’approvazione delle tabelle millesimali non è un atto di natura negoziale, perché le tabelle non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma servono solo ad accertarne il valore rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio. Esse, ai sensi dell’art. 68 disp. att. codice civile, sono allegate al regolamento di condominio che, secondo l’art. 1138 codice civile, viene approvato dall’assemblea a maggioranza; pertanto, anche per l’approvazione e la modifica delle tabelle in questione si applica la stessa disciplina prevista per l’atto al quale esse sono allegate, con la conseguenza che per l’adozione della relativa delibera è sufficiente il voto della maggioranza qualificata richiesta dall’art. 1136, comma 2, codice civile.

Erminia Acri-Avvocato