"Buongiorno, sono sposata da 8 anni e vivo in regime di comunione dei beni. Mio marito ed io abbiamo degli immobili in comunione, tra cui un appartamento in un paese di montagna che io, mentre mio marito era all’estero per lavoro, ho promesso di vendere con una scrittura privata. In effetti, con mio marito avevamo parlato della vendita di questo immobile e lui non si era mostrato contrario, però, adesso che lui è tornato e si dovrebbe andare dal notaio per l’atto pubblico, mi ha detto che ci ha riflettuto e non è favorevole e che io, prima di firmare la promessa di vendita, avrei dovuto consultarlo. Le chiedo: cosa succede visto che ho firmato una promessa di vendita? I compratori possono pretendere ugualmente di avere l’appartamento in questione? Grazie. C. N.”

In seguito alla riforma del Diritto di Famiglia del 1975, se i coniugi non scelgono di stipulare alcuna convenzione, si applica automaticamente il regime della "comunione dei beni", che è detto "comunione legale".

La legge prevede che in caso di vendita di immobili, o altri atti di amministrazione straordinaria, occorre il consenso di entrambi i coniugi. In caso di disaccordo, sarà il giudice a decidere se l’atto voluto da uno solo dei coniugi è necessario all’interesse della famiglia.

L’art. 184 codice civile, stabilisce che "gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge e da questo non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell’art. 2863"; inoltre che "l’azione può essere proposta dal coniuge il cui consenso era necessario entro l’anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto e in ogni caso entro un anno dalla data della trascrizione. Se l’atto non sia stato trascritto e quando il coniuge non abbia avuto conoscenza prima dello scioglimento della comunione l’azione non può essere proposta oltre l’anno dallo scioglimento stesso". Ciò comporta che il contratto preliminare di vendita firmato da uno solo dei coniugi è efficace nei confronti del terzo col quale è stato stipulato, “ma è soggetto all’azione di annullamento solo da parte del coniuge non consenziente, con la conseguenza che finché detta azione di annullamento non viene proposta esso è produttivo di effetti tra la comunione ed il terzo" (sentenza Cassazione civile n.16177/2001).

Pertanto, il preliminare di vendita produce i suoi effetti se il coniuge che non vi ha partecipato non propone l’azione di annullamento. In quest’ultimo caso, c’è il rischio che al coniuge-promittente venditore venga chiesto, dal promissario acquirente, il risarcimento dei danni per la mancata vendita dell’immobile.

Erminia Acri-Avvocato