Il trasferimento della proprietà di immobili siti in edifici condominiali, spesso, è causa di controversie circa la ripartizione delle spese condominiali tra colui che ha venduto l’immobile e colui che lo ha acquistato, nei rapporti tra loro e nel rapporto col condominio.

Il criterio di individuazione del soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali è quello della titolarità del diritto di proprietà dell’immobile facente parte del condominio. Quindi, il venditore è tenuto al pagamento delle spese deliberate dall’assemblea quando era ancora proprietario, però non anche delle spese deliberate dopo la vendita dell’immobile. Infatti, col trasferimento della proprietà dell’immobile, il venditore perde la qualità di condomino, e, di conseguenza, non ha più titolo per partecipare all’assemblea dei condomini; lo status di condomino spetta all’acquirente, che è l’unico legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, anche facendo valere le eventuali ragioni dell’alienante riguardo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente, per i quali sono solidalmente obbligati, secondo la norma dell’art. 63 disp. att. codice di procedura civile, venditore ed acquirente. Ciò comporta che non può essere chiesto ed emesso nei confronti del venditore decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. per la riscossione degli oneri, potendo trovare applicazione, tale speciale procedura, solo nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso per decreto ingiuntivo (Corte di Cassazione n.23345/09).

In ordine all’individuazione del momento in cui sorge l’obbligo del condomino di pagare i contributi, dopo orientamenti contrastanti, la giurisprudenza sembra essersi consolidata nel senso che l’obbligo del condomino di pagare i contributi sorge nel momento della concreta esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione e quindi nel momento della concreta attuazione dell’attività comportante la spesa (Corte di Cassazione n.857/2000; n.6323/2003; n.12013/2004).

<<....l’obbligazione dei condomini di contribuire alle spese condominiali non sorge per effetto della delibera dell’assemblea di ripartizione dei contributi, che è rivolta soltanto a determinare le quote di ciascuno e che, comunque, non ha valore costitutivo, ma soltanto dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante: delibera che può anche mancare ove esistano le tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il risultato di una semplice operazione matematica. Pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento delle spese è il proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori..>> (Corte di Cassazione n.6323/03)

La solidarietà tra vecchio e nuovo proprietario, come accennato, sussiste solo per i contributi fino all’anno precedente la vendita dell’immobile, mentre per gli oneri condominiali anteriori, unico soggetto obbligato deve essere ritenuto il venditore, ex proprietario dell’immobile, come affermato dalla Corte di Cassazione con la recentissima pronuncia n.23682/2011.

Erminia Acri-Avvocato