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Il SUPERCONDOMINIO si verifica quando più edifici, ognuno dei quali costituisce già un condominio, hanno in comune talune cose, impianti e servizi (ad es. il viale d’ingresso, il parcheggio, il servizio di portierato, impianti sportivi ecc.).
Occorre individuare le norme applicabili all’uso di tali parti comuni.
Senza dubbio v’è una lacuna normativa in materia; tuttavia, secondo dottrina e giurisprudenza prevalenti, si applicano anche al supercondominio i principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio di edifici, in virtù di interpretazione estensiva oppure per analogia; il che determina non pochi problemi pratici, perchè le norme codicistiche sul condominio sono stati elaborate in funzione di un numero ristretto di comproprietari, mentre nei "supercondomini" si deve sempre fare riferimento ad un numero elevato di soggetti per i quorum occorrenti ai fini delle deliberazioni assembleari, con conseguente serio rischio di ingovernabilità.
Invero, sono state prospettate varie soluzioni per agevolare il funzionamento del supercondominio, che, però, non hanno trovato accoglimento unanime presso i giudici, come quella di prevedere nei regolamenti condominiali l’attribuzione all’amministratore della rappresentanza di tutto l’edificio nelle assemblee del supercondominio: in sostanza, sostituendo l’assemblea dei condomini con l’assemblea degli amministratori. In proposito, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 7894/1994, ha dichiarato nulla la clausola del regolamento condominiale contrattuale che prevedeva che l’assemblea di un "supercondominio" fosse composta dagli amministratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono.
Altra soluzione elaborata è quella di convocare l’assemblea dei singoli edifici prima dell’assemblea del supercondominio, allo scopo di sensibilizzare i singoli comproprietari a parteciparvi oppure a dare delega all’amministratore o a chi decida di intervenire alla riunione.
Quanto ai poteri dell’amministratore, si ritiene che all’amministratore delle parti comuni di un supercondominio spettino tutte le facoltà inerenti a tale gestione, compresa la legittimazione ad agire in giudizio senza delega di rappresentanza e quella di richiedere i libri contabili all’amministratore precedente.
Si reputa, altresì, legittima la nomina dei consiglieri di un supercondominio, pure se non prevista dal regolamento, trattandosi di un organo consultivo la cui istituzione non può che essere utile ai fini della corretta gestione del condominio, non comportando, peraltro, costi, data la gratuità dell’incarico.
Erminia Acri-Avvocato
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