Nel riparto di spese per servizi condominiali, in assenza di diversa convenzione, i condomini sono tenuti a seguire i criteri indicati nell’art. 1123 del codice civile. Tale norma stabilisce che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Pertanto sono previsti tre principi: il criterio dei millesimi di proprietà, il criterio della commisurazione della spesa all’uso che ogni condomino può farne, il criterio del godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa.

L’adozione di un criterio di ripartizione delle spese condominiali difforme da quello indicato nella disposizione dell’art. 1123 codice civile è possibile attraverso il regolamento condominiale di origine contrattuale oppure con delibera assembleare approvata all’unanimità dai condomini. Infatti, come precisato dalla Corte di Cassazione con la recente Sentenza n.6714/2010, devono essere considerate nulle - e, quindi impugnabili da chiunque vi abbia interesse, incluso il condomino che abbia espresso il voto favorevole - le decisioni con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 del codice civile o dal regolamento condominiale contrattuale.

Devono, invece, essere considerate annullabili, nel termine di decadenza di trenta giorni, le delibere con cui l’assemblea, senza adottare alcuna decisione circa i criteri di riparto delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’articolo 1123 del codice civile o dal regolamento condominiale, si sia limitata a ripartire una tantum le spese in violazione delle disposizioni di cui alla citata disposizione.

Erminia Acri-Avvocato