L’attività
di Bed
and Breakfast è in costante
crescita, anche all’interno di edifici condominiali, tanto che
sempre più numerosi sono gli interventi dei giudici, chiamati
a dirimere controversie in materia.
In
linea generale, fermo restando il necessario rispetto delle norme che
regolano l’esercizio dell’attività di B&B, è
da ritenere consentita l’apertura di un bed
and breakfast in
un condominio, purchè l’attività non
rechi danno agli altri condomini e
purchè non sia espressamente vietata dal
regolamento
condominiale
di tipo contrattuale.
I
regolamenti contrattuali (ossia quelli predisposti dall’originario
proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai
contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, oppure
adottati con il consenso unanime di tutti i condomini), oltre a
disciplinare l’uso dei beni comuni, possono contenere norme che
limitano
i diritti dei condomini sulle
proprietà esclusive o comuni ovvero che attribuiscono ad
alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri.
Per
quanto riguarda la validità delle disposizioni del regolamento
contrattuale recanti il divieto di apertura di B&B, la
Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 21024/16, ha
precisato che tali clausole, incidendo sull’esercizio del
diritto di ciascun condòmino, sono qualificabili come “servitù
atipiche”, sicchè valgono nei confronti dei terzi
acquirenti a condizione che nella nota di trascrizione dell’atto
di acquisto venga indicato non solo il regolamento, ma espressamente
le clausole limitative.
Nella
citata sentenza, infatti, è espresso il seguente principio:
"la previsione contenuta in un regolamento condominiale
convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà
esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio
del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla
categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes
propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere
necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse
creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti
di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù,
e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso,
indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659,
primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative,
non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento
condominiale".
Erminia
Acri-Avvocato
|