ll condominio è un ente di gestione che nasce senza alcuna formalità, dopo la costruzione dell’edificio, con il trasferimento delle singole unita’ immobiliari a soggetti diversi. In tal caso restano in comunione tutte quelle parti dell’edificio che, per ubicazione e funzione, sono destinate a soddisfare esigenze di tutti i partecipanti.

Il condominio, come ente di gestione, privo di personalità giuridica e di autonomia patrimoniale, provvede alla conservazione delle parti comuni dell’edificio e della funzionalità dei servizi nell’interesse comune dei condomini.

Talvolta non è facile stabilire la condominialità di un’unità immobiliare, ossia se essa faccia parte dell’edificio, in particolare se si tratta di un locale esterno ad un dato stabile, con conseguenti problemi in ordine all’obbligo di contribuzione alle spese da parte del proprietario del locale stesso.

In proposito la Corte di Cassazione, con la sentenza n.16829/2009, esaminando il caso della spettanza o meno delle spese condominiali al proprietario di un’officina, locale esterno e separato dall’edificio condominiale, salvo che per la copertura del tetto che costituiva terrazzo per gli appartamenti del primo piano, ha precisato che la comprensione di una proprietà’ individuale in un dato edificio in condominio non può fondarsi su quanto eventualmente convenuto nel contratto di vendita, ma dipende “da una concreta situazione fattuale, consistente nella effettiva inclusione - o non - del bene in quel compendio immobiliare”. Pertanto, solo ove sia accertato, anche con l’ausilio di una consulenza tecnica di ufficio, che il locale realmente faccia parte dello stabile è giustificabile un’estensione della "condominialita’" a una porzione immobiliare esterna e separata.

Erminia Acri-Avvocato