Il contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile è l’atto con cui le parti si impegnano a concludere un futuro contratto, detto “definitivo”, di compravendita di un immobile alle condizioni prestabilite.

Talvolta, oltre a determinare le condizioni del contratto definitivo, il preliminare prevede il versamento anticipato del prezzo – in tutto o in parte - da parte del compratore e, contestualmente, la consegna dell’immobile da parte del venditore. In relazione a questi casi si era creato un contrasto interpretativo, in giurisprudenza, circa l’anticipazione degli effetti traslativi della proprietà del bene a fronte dell’immissione dell’acquirente nel godimento del bene e del pagamento del prezzo. Il contrasto è stato risolto dalla sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite, n.7930/08, che ha precisato come sia proprio l’intento delle parti, con lo stipulare un preliminare, quello di non volere che si verifichino immediatamente gli effetti traslativi della proprietà del bene, caratteristici del contratto definitivo.

Nella situazione, frequente nella prassi contrattuale immobiliare, in cui si intende soddisfare sollecitamente l’esigenza dell’acquirente di avere la disponibilità del bene, nonché quella del venditore di conseguire del denaro, con la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi perchè, secondo la Corte “la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori....Il godimento esercitato sull’immobile dal promissario acquirente è a titolo meramente obbligatorio: egli detiene il bene solo perché se ne prevede il futuro trasferimento e dunque ne riconosce la proprietà all’altro”.

Pertanto, escluso che in virtù della consegna avvenuta in occasione della stipulazione del contratto preliminare si sia determinato il trasferimento della proprietà dell’immobile, il promittente acquirente, nel caso in cui il contratto preliminare non sia eseguito nei termini pattuiti, può agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso o la risoluzione del contratto con risarcimento dei danni.

Erminia Acri-Avvocato