Sono validi i "patti" che riservano l’amministrazione del condominio al costruttore?

Molto spesso il costruttore, unico originario proprietario dell’edificio, si riserva il diritto di nominare l’amministratore del condominio per un certo periodo di tempo.

La validità di siffatta riserva, inserita nei compromessi, nel regolamento condominiale contrattuale o negli atti di compravendita, è dubbia.

Infatti, la disciplina codicistica -art.1129 c.c.- prevede la necessità di nominare un amministratore quando i condomini siano almeno cinque e che alla nomina dell’amministratore deve provvede l’assemblea. Se questa non vi provvede la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

Inoltre, l’art.1138 c.c. sancisce l’inderogabilità delle disposizioni sulla nomina dell’amministratore contenute nell’art.1129 c.c., e la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che l’ìnderogabilità è assoluta.

Pertanto, è una disciplina che non può subire modificazioni per volontà delle parti. Di conseguenza è da ritenere nulla la clausola - anche se contenuta nei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari o nel regolamento contrattuale - che riservi l’amministrazione all’impresa costruttrice per un dato periodo di tempo, per violazione degli artt.1129 e 1138 c.c. (Cass.civ. 19/10/1961 n.2246; Cass.civ. 3/08/1966 n.2155; Tribunale di Napoli, Sez.X 21/03/1989).

Nella pratica, spesso, gli acquirenti non sollevano eccezioni nelle prime assemblee perché non sono a conoscenza dell’invalidità del patto sottoscritto o perché non hanno un candidato da proporre all’assemblea condominiale, ma frequentemente il vizio della nomina viene eccepito in sede di contestazione di attività poste in essere dall’amministratore nominato dal costruttore.

Tuttavia, gli amministratori designati dal costruttore sono soliti inserire nell’ordine del giorno della prima assemblea la voce "ratifica della nomina ad amministratore del Sig....", evitando così ogni contestazione.

Erminia Acri

Avvocato