L’individuazione del criterio della spesa per le opere di manutenzione straordinaria del cortile non è sempre agevole, risultando dubbia l’applicazione del criterio per millesimi di proprietà o di quello che collega l’entità del contributo dei singoli condomini all’utilità che ciascuno trae dalla cosa comune.

Da qui le frequenti pronunce della giurisprudenza in materia, che in più occasioni ha ribadito i seguenti principi, in relazione al tipo di intervento:

- se l’opera di manutenzione straordinaria riguarda esclusivamente la manutenzione o la riparazione della pavimentazione del cortile, la relativa spesa deve essere posta a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, in virtù dell’applicazione analogica dell’art. 1125 codice civile, che pone le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, in parti uguali, a carico dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, lasciando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

- se l’intervento riguarda anche la struttura sottostante, ossia il solaio con la relativa impermeabilizzazione, la spesa è da porre a carico, in parti eguali, tra tutti i condomini contitolari del cortile, da un lato, ed i proprietari esclusivi dei garage sottostanti, dall’altro.

Tale interpretazione delle norme è giustificata in considerazione del fatto che il cortile comune non perde mai la funzione di dare aria e luce al condominio, né la “funzione di generico ed indifferenziato calpestio” da parte dei condomini residenti, e quella di consentire "l’accesso dei furgoni, per il rifornimento dei negozi, come di altri veicoli", sicchè non si ritiene di poter escludere la compartecipazione di tutti i condomini alle spese per la copertura del pavimento del cortile, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (v., tra tante, sentenza Corte di Cassazione n.2243/2012).

Erminia Acri-Avvocato