“Gent.mo avvocato, volevo chiederLe un consiglio relativamente alla mia situazione specifica: all’interno del mio condominio un condomino trasporta i suoi cani in ascensore violando in questo modo il regolamento condominiale. L’ascensore è molto piccolo e mio figlio, neonato, è a contatto con le manine con le pareti della stessa dove si appoggiano i cani. Per cui viene a mancare qualsiasi condizione igienica. Ho provveduto ad avvisare l’Amministratore del condominio chiedendo di intervenire tempestivamente in proposito ma, a distanza di oltre dieci giorni, non ha fatto ancora nulla. Cosa posso fare per far rispettare tale regolamento? L’Amministratore ha l’obbligo di fare qualcosa in proposito o a chi devo rivolgermi? La ringrazio per l’attenzione e il tempo dedicato. Con i migliori saluti. V. G.”

Il regolamento di condominio può essere di natura contrattuale oppure approvato a maggioranza dall’assemblea. Il regolamento contrattuale deriva da un’accettazione di esso da parte degli acquirenti delle varie unità immobiliari al momento dell’acquisto e può contenere limitazioni al diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come ad esempio, il divieto di tenere animali domestici negli appartamenti, mentre, il regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea -con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio- non può prevedere limiti ai diritti dei singoli condomini.

L’organo che, in base alla legge, è preposto a far rispettare il regolamento è l’amministratore. Pertanto, nel caso in esame, verificata la natura contrattuale del regolamento, è opportuno sollecitare, anche con una diffida scritta, l’amministratore ad intervenire, ai sensi dell’art.1130 del codice civile. In simili casi, oltretutto, ai sensi dell’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile, l’amministratore può irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di violazioni del regolamento, ove lo stesso preveda tale possibilità, ed è ritenuto legittimato a rivolgersi al giudice, in mancanza della cessazione della condotta abusiva, senza necessità della preventiva autorizzazione assembleare.

Se l’amministratore, pur diffidato, continua a non intervenire, è possibile, ad iniziativa di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, chiedere allo stesso amministratore di convocare un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno la sua revoca. In mancanza di convocazione, trascorsi dieci giorni, gli stessi condomini convocano l’assemblea direttamente.

Erminia Acri-Avvocato