“Gentile Avvocato, ho letto con interesse un suo breve articolo sul web http://www.lastradaweb.it/article.php3?id_article=66. Non mi trovo molto con il punto nel quale si dice che se la proprietà è esclusiva di un condomino le spese sono a suo carico x un terzo mentre i 2/3 sono a carico degli altri condomini.

Infatti, se il regolamento del condominio prevede espressamente che la proprietà del tetto è di Tizio direi che le spese di riparazione e manutenzione debbano essere a suo esclusivo carico. Questo diverso criterio di ripartizione è a mio avviso perfettamente lecito. Che ne pensa? Saluti e complimenti da un appassionato di diritto civile. Francesco”

Una delle questioni condominiali più discusse è quella della ripartizione delle spese per la manutenzione del tetto. Le norme di riferimento applicabili sono l’art. 1117, comma 1, e l’art. 1123 del Codice civile. La prima disposizione individua il tetto come una parte comune dell’edificio, in quanto funzionale alla copertura dell’edificio, e l’art. 1123, comma primo, prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Pertanto, laddove il tetto copra l’intero edificio, le spese di manutenzione gravano su tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, mentre se il tetto copre solo una parte dell’edificio, solo i condomini che usufruiscono della copertura devono partecipare ai costi delle riparazioni.

Il tetto può essere di proprietà esclusiva di un condomino, in base ad idoneo titolo (atto di acquisto o riserva di proprietà). In questo caso l’art. 1126 del Codice Civile stabilisce che le spese delle riparazioni spettano al proprietario esclusivo per un 1/3 e per 2/3 a tutti i condomini dell’edificio o della parte coperta dal tetto.

I suddetti criteri legali di ripartizione delle spese si applicano ad eccezione di eventuali deroghe stabilite in base ad una convenzione cui aderiscano tutti i condomini.

Erminia Acri-Avvocato