"Salve, mi occupo di amministrare un condominio e mi trovo a dover risolvere il problema di infiltrazioni di acqua negli appartamenti e in un locale comune siti all’ultimo piano del condominio, che provengono dal terrazzo sovrastante che funge anche da copertura dell’edificio. E’ stato eseguito un sopralluogo ed è stata verificata l’assenza di guaina impermeabilizzante, in diversi punti. Poiché l’edifico è stato ultimato nel 2007, vorrei sapere: c’è ancora possibilità di rivolgersi al costruttore? Ringrazio anticipatamente per la disponibilità. P.L."

Le infiltrazioni di acqua per carenze di impermeabilizzazione, poiché incidono sulla funzionalità dell’opera menomandone il godimento, come più volte precisato dalla Corte di Cassazione, rientrano tra i difetti di costruzione per i quali è operante a carico del costruttore la garanzia decennale prevista dall’art.1669 del codice civile (sent. Cassazione civile n.117/2000; n.9316/2007).

Infatti, si ritiene che il "difetto di costruzione" di cui all’art. 1669 codice civile "può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incide negativamente e in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo, mentre i vizi (o le difformità dell’opera dalle previsioni progettuali o dal contratto d’appalto), legittimanti l’azione di responsabilità contrattuale ai sensi dell’art. 1667 c.c.non devono necessariamente incidere in misura rilevante sull’efficienza e la durata dell’opera" (sent. Cassazione civile n.456/1999; n.8811/2003).

Occorre, tuttavia, tenere presente che una volta accertati eventuali vizi e/o difetti, gli stessi devono essere denunciati al costruttore entro un anno dalla scoperta, ed entro un anno dalla denuncia si prescrive la relativa azione legale. In particolare, l’amministratore ha il potere-dovere di agire anche quando i gravi difetti di costruzione riguardino l’intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, trattandosi di un caso di causa comune di danno che interessa parti comuni e singoli appartamenti.

Erminia Acri-Avvocato