“Avendo acquistato una casa nuova da tre anni ed avendo notato, da qualche mese, muffa, infiltrazioni d’acqua, sia a casa sia nel garage sia nelle scale - altri condomini sono nello stesso stato-, vorrei sapere quali diritti ho, quali rimedi. Posso fare causa al costruttore?”

In base alla disposizione dell’articolo 1669 codice civile, sussiste a carico del costruttore-venditore una responsabilità per gravi vizi dell’edificio nei confronti dei compratori delle unità immobiliari.

Si tratta di una garanzia di durata di 10 anni dall’ultimazione dei lavori, indipendentemente dalla data di acquisto dell’immobile. La denuncia deve essere fatta al costruttore entro un anno dalla scoperta o dal momento in cui il danneggiato abbia avuto un grado di conoscenza seria della gravità dei difetti, della loro incidenza sulla possibilità di godimento dell‘edificio e della derivazione dei difetti dall’attività di esecuzione imperfetta dei lavori; ed entro un altro anno dalla denuncia dei vizi deve essere proposta l’azione giudiziaria nei confronti del costruttore.

La norma citata si applica in tre ipotesi:

• avvenuta rovina, totale o parziale, dell’immobile;

• attuale pericolo certo ad effettivo che in un futuro, più o meno prossimo, possa verificarsi la rovina totale o parziale;

• esistenza di gravi difetti della costruzione, che pregiudichino la caratteristica di lunga durata del bene.

La giurisprudenza, negli anni, ha allargato il concetto di gravi difetti costruttivi, tra i quali si ritengono rientranti non solo quelli riguardanti le strutture portanti, ma anche parti accessorie del fabbricato (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, ecc.), purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità dell’edificio (Corte di Cassazione, sentenza n.10857/08).

Erminia Acri-Avvocato