Negli edifici di nuova costruzione, di frequente, il costruttore, unico originario proprietario dell’edificio, si riserva il diritto di nominare l’amministratore del condominio per un certo periodo di tempo – di solito un paio di anni-, facendo inserire tale riserva nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari che compongono lo stabile oppure nel regolamento condominiale contrattuale.

La validità della riserva di nominare l’amministratore da parte del costruttore è dubbia. Ci si chiede, soprattutto, finchè abbia valore.

Difatti, secondo la norma di cui all’art.1129 codice civile, la nomina di un amministratore occorre quando i condomini siano almeno cinque ed alla nomina dello stesso deve provvede l’assemblea. Se questa non vi provvede la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

Inoltre, l’art.1138 codice civile stabilisce l’inderogabilità delle disposizioni sulla nomina dell’amministratore contenute nell’art.1129 codice civile, e la giurisprudenza ha più volte affermato che l’inderogabilità è assoluta, sicché si tratta di disciplina che non può subire modificazioni per volontà delle parti.

Pertanto, l’efficacia della clausola di riserva è provvisoria, destinata cioè ad aver valore finché non subentri la disciplina legale, ossia fin quando i condomini non raggiungano il numero di cinque: in tale momento si applica l’inderogabile disciplina legislativa che individua nell’assemblea l’unico organo abilitato alla nomina dell’amministratore.

Quando il numero dei condomini arriva a cinque è da ritenere nulla la clausola, sia pur prevista nei rogiti o nel regolamento contrattuale, che riservi l’amministrazione all’impresa costruttrice per un dato periodo di tempo, per violazione degli artt.1129 e 1138 codice civile, e la legittimazione dell’amministratore nominato dal costruttore viene meno senza necessità di una revoca da parte dell’assemblea, che può, perciò, procedere alla nomina dell’amministratore secondo la regolamentazione del codice civile.

Erminia Acri-Avvocato