L’assemblea
di condominio è l’organo deliberante del condominio ed è
composta da tutti i condomini, in alcuni casi -assemblea ordinaria
annuale- anche dagli usufruttuari, e solo per le deliberazioni
relative al riscaldamento ed al condizionamento dell’aria è
prevista la possibilità di intervento degli inquilini.
L’avviso
di convocazione deve essere comunicato a tutti i condomini, a pena di
annullabilità delle delibere assembleari (Corte di Cassazione,
Sez. Unite, n. 4806/05; n.8449/08).
Ogni
condomino può intervenire in assemblea personalmente o a mezzo
di rappresentante. In proposito la legge (art. 67, primo comma, disp.
att. Codice civile) nulla dice circa la forma della delega, il numero
delle deleghe, la possibilità di delegare l’amministratore.
Pertanto,
in assenza di particolari disposizioni del regolamento condominiale,
sono da ritenere legittime tutte le forme e le indicazioni contenute
nella delega purché riconducibili ad una espressione di
volontà del delegante, senza necessità di una
particolare forma.
Non
è obbligatorio, quindi, che il conferimento della delega sia
fatto per iscritto, è sufficiente anche la forma orale, però
abitualmente la delega viene data per iscritto, essendo, di solito,
inclusa in calce all’avviso di convocazione.
Inoltre,
la delega può essere conferita a chiunque, ad un estraneo al
condominio, all’amministratore, ad altro condomino, e non è neppure vietata la c.d. incetta di deleghe, purché non sia
vietata da norme del regolamento condominiale e non sia configurabile
una situazione di conflitto d’interesse. Ove vi sia conflitto
di interessi fra un condomino ed il condominio, “qualora
il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro
condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di
conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente
al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in
concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione,
dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel
conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non
personale ma quale componente della collettività - e
lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato”
(Corte di Cassazione
n. 18192/2009).
Tuttavia,
con deliberazione adottata dall’assemblea condominiale può
essere posto un limite alle deleghe, poiché, come affermato
dalla Cassazione, “La modifica del regolamento condominiale,
non contrattuale ed adottato con deliberazione delle maggioranza dei
partecipanti all’ente di gestione, nel senso di limitare il potere
dei condomini stessi di farsi rappresentare nelle assemblee,
riducendolo a non più di due deleghe - come nella specie
conferite ad altri partecipanti alla comunione - per ogni assemblea,
non incide sulla facoltà di ciascun condomino di intervenire
in questa a mezzo di rappresentante (art. 67 I comma disp. att. c.c.)
ma regola l’esercizio di quel diritto, inderogabile (secondo quanto
si evince dal successivo art. 72) a presidio della superiore esigenza
di garantire l’effettività del dibattito e la concreta
collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei
partecipanti alla comunione singolarmente e nel loro complesso
considerati.” (Corte di Cassazione n. 5315/1998).
Erminia
Acri-Avvocato
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