Le parti di un contratto di locazione di immobili adibiti ad attività commerciale, artigianale, ad uso ufficio, secondo il disposto di cui all’art. 27 della legge n.392/78, possono pattuire che l’inquilino possa recedere in qualsiasi momento dal contratto stesso, dandone avviso al proprietario, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, senza obbligo per l’inquilino di motivare le ragioni che giustificano la disdetta. In mancanza di tale pattuizione è comunque consentito all’inquilino di recedere dal contratto, in qualsiasi momento, con preavviso di almeno sei mesi, comunicato a mezzo lettera raccomandata, solo ove ricorrano “gravi motivi”.

I gravi motivi, come precisato dalla giurisprudenza, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà dell’inquilino, imprevedibili e sopravvenuti dopo la firma del contratto di locazione, e devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore -anche solo per ragioni economiche- la prosecuzione del rapporto. In tale caso l’inquilino, contestualmente alla dichiarazione di recesso, deve comunicare, a pena di inefficacia, i gravi motivi al locatore onde consentirgli di poterli contestare tempestivamente (sentenza Corte di Cassazione n.10677/08).

Il recesso anticipato del conduttore, che si applica anche ai contratti in cui l’inquilino è un ente territoriale, come ad esempio la Provincia (sentenza Corte di Cassazione n.5293/2008), non è giustificato quando i gravi motivi siano fondati su circostanze e situazioni preesistenti alla data della conclusione del contratto e sin da allora conosciute o conoscibili, in relazione a quei requisiti dell’immobile di cui le parti possono disporre, ma non con riguardo a quelli imposti da norme inderogabili di legge, come le prescrizioni in tema di sicurezza degli edifici.

Altresì, i gravi motivi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato.

Se il conduttore, per gravi motivi, recede dal contratto di locazione prima della scadenza del termine di durata, senza il preavviso prescritto dall’ultimo comma del citato art. 27, è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile a meno che dimostri che l’immobile è stato egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente. Ove, invece, il recesso sia esercitato senza la sussistenza dei gravi motivi che lo legittimano, il contratto continua produrre i suoi effetti.

Erminia Acri-Avvocato