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Per il condominio, l’articolo 1123 codice civile stabilisce che le spese condominiali per il mantenimento ed il godimento delle parti comuni, devono essere ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, mentre, con riguardo alle cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite in misura proporzionale all’uso.
Tuttavia, tale disciplina è, in linea di principio, derogabile, se v’è il consenso di tutti i condomini.
In proposito, poiché, nella realtà, è molto difficile che una delibera venga adottata all’unanimità dai condomini, ci si chiede se la delibera assunta a maggioranza dalla assemblea condominiale relativa alla ripartizione delle spese condominiali con criteri diversi da quelli legali, sia nulla o annullabile.
La differenza non è da poco, se si considera che la delibera annullabile deve essere impugnata nel termine di 30 giorni dall’approvazione della delibera stessa, per i condomini dissenzienti, dalla comunicazione della delibera per i condomini assenti (articolo 1137, ultimo comma, codice civile), a pena di decadenza; mentre, per impugnare la delibera nulla, non è previsto alcun limite di tempo.
La Corte di Cassazione, in più di un’occasione, ha avuto modo di precisare che, tra le delibere aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell’articolo 1123 codice civile, oppure sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’articolo 1135 numero 3 codice civile, l’assemblea in concreto ripartisce le spese medesime: solo queste ultime, se adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di 30 giorni previsto dall’articolo 1137, ultimo comma, codice civile (Cass.civ. sentenze n.1455/95; n.1213/93; 4851/88; n.2301/01).
In ogni caso, comunque, non può essere considerata legittima la delibera maggioritaria in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche se ’una tantum’.
Erminia Acri-Avvocato
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